fbpx

"Każdy rząd pozbawiony krytyki jest skazany na popełnianie błędów"

16.2 C
Warszawa
czwartek, 28 marca, 2024

"Każdy rząd pozbawiony krytyki jest skazany na popełnianie błędów"

Kto ustala cenę nieruchomości w Hiszpanii?

Idąc ulicą dużego miasta, mijamy setki różnych budynków. Niezależnie od tego, z czym mamy do czynienia często rodzi się pytanie: kto ustala ich ceny? To kwestia rynku, popytu i podaży, kaprysu właściciela czy czegoś więcej? – problem wyjaśnia „elEconomista.es”

Warto przeczytać

Najczęściej ta odpowiedzialność spada na rzeczoznawców majątkowych. Choć na co dzień niewidoczni, to jednak odgrywają kluczową rolę w dużych transakcjach na rynku nieruchomości. Jednak wszystko odbywa się zgodnie z ustalonymi procedurami.

W Hiszpanii obowiązuje zarówno międzynarodowy standard wyceny RICS, jak i krajowy Order ECO 805/2003. Należą one do najczęściej stosowanych, choć w różnych sytuacjach. RICS wykazał w ostatnich latach największy wzrost, co jest związane z ogromnym popytem ze strony międzynarodowych funduszy na zakup nieruchomości na półwyspie Iberyjskim. Certyfikacja RICS staje się coraz lepiej rozpoznawalna w tym kraju.

Jak wyjaśnia Eulalia Pensado, Partner Development & Public Affairs Manager Iberia RICS, „Klienci szukają pracy z profesjonalistami certyfikowanymi przez RICS, ponieważ znają i stosują oni międzynarodowe standardy”. Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) reprezentuje rzeczoznawców majątkowych z całego świata i jest uznawana za organizację o wysokich standardach oraz ścisłych metodach postępowania ustalonych dla jej członków (których w samej Hiszpanii jest ponad 600) i współpracujących z nią firm.

Jak przekonuje Fernando Fuente, starszy dyrektor Valuation & Advisory Services CBRE Spain, a także przewodniczący RICS Spain Valuation Group: „przez wiele lat słowo RICS i rzeczoznawca były tożsame, jednak w ostatniej dekadzie odnotowano gwałtowny wzrost liczby akredytowanych rzeczoznawców wraz z pojawieniem się nowych dyscyplin, ścieżek i kierunków wśród członków. To niewątpliwa oznaka profesjonalizacji hiszpańskiego sektora nieruchomości”.

Dyrektor podkreśla także, że rzeczoznawcy majątkowi odgrywają fundamentalną rolę w doradztwie związanym z nieruchomościami, ponieważ aktywnie uczestniczą w działaniach spółek giełdowych i przedsiębiorstw branżowych podczas regularnych wycen, procesów kupna i sprzedaży przez inwestorów instytucjonalnych czy finansowaniu projektów przez międzynarodowe banki. Jak podkreśla: „Podążamy za cyklami rynkowymi, w różnorodnym otoczeniu dbając o odpowiedni rygor, solidność i dokładność”.

Fuente tłumaczy też, że Grupa Wyceny, którą reprezentują główni rzeczoznawcy na rynku hiszpańskim, kładzie nacisk na powyższe wartości i cechy zawodu i promuje jego zalety, starając się uzyskać większe uznanie ze strony klientów.

„Podlegamy hiszpańskiemu zarządowi jako aktywne ciało zawodowe w rozpowszechnianiu wiedzy i szkoleń wśród wszystkich akredytowanych członków lub kandydatów, zajmujemy się nowymi tematami i bieżącymi sprawami oraz promujemy zasady etyczne i reguły postępowania dla wszystkich rzeczoznawców w organizacji”.

Praca rzeczoznawców podlega rygorystycznej kontroli RICS, będącej wysoko wykwalifikowaną instytucją, doskonale obeznaną z rynkiem nieruchomości. Wyceny RICS wykonywane są jedynie przez jej członków, a żeby otrzymać członkostwo, należy zdać egzamin przed sądem i wykazać się odpowiednią etyką zawodową. Każdego roku ta procedura jest powtarzana, dodatkowo mają miejsce egzaminy wyrywkowe, jeśli instytucja uzna to za konieczne. Jak podkreśla Mateo: „Musimy zapisywać wszystko, co i jak robimy, zwłaszcza że jesteśmy kontrolowani w naszych firmach. Rozwój zawodowy obejmuje ciągłe szkolenia, dzięki czemu specjaliści są na bieżąco z nowymi trendami, a firmy przyciągają zainteresowanie inwestorów takimi strukturami, jak centra danych”. Dzięki temu wyceny oparte na standardach RICS są odzwierciedleniem tego, co dzieje się na rynku i dostosowane do różnych momentów cyklu.

Według Jamesa Birda, partnera działu wycen i doradztwa w Hiszpanii w firmie Cushman & Wakefield, sektor nieruchomości znajduje się w obecnie w fazie wzrostu inwestycji w nieruchomości zarówno na świecie, jak i w Hiszpanii, gdzie inwestycje osiągnęły ponad 10,5 mld euro za poprzedni rok, co prawie zbliżyło je do wyniku 11,67 mld euro z 2019 r. Bird zauważa także, że choć większość inwestycji obejmowała sektor mieszkaniowy, to popyt inwestorów rośnie również w sektorze logistycznym zwłaszcza w przypadku funduszy Core, zaś rentowność w logistyce osiągnęła aż 4 proc. w dwóch najlepszych lokalizacjach, czyli w Madrycie i Barcelonie.

Jakie jednak czynniki przede wszystkim wpływają na cenę? Jak tłumaczy Raul Garcia, dyrektor ds. wyceny i doradztwa w Colliers, w pierwszej kolejności należy się przyjrzeć segmentowi, do którego należy dana nieruchomość oraz jej lokalizacji. Jak wyjaśnia: „Jeśli jest to nieruchomość dochodowa, trzeba zwrócić uwagę na poziom obłożenia i rodzaj najemców oraz stan konserwacji”. Ekspert uważa również, że coraz większe znaczenie dla wzrostu i spadku cen będą odgrywać kryteria ESG (ang. Enviromental, Social responsibility, Corporate governance) dotyczące środowiska, odpowiedzialności społecznej i ładu korporacyjnego. Od tego roku będzie to jeszcze istotniejsze, ponieważ RICS przygotowuje nowy standard wyceny uwzględniający stosowanie przez rzeczoznawców ESG w swojej pracy. Zapewne już w niedalekiej przyszłości koszty za budynki niespełniające nowych norm będą znacząco zniżkować. W miastach takich jak Londyn najbardziej zrównoważone budynki biurowe mają czynsze nawet o 14 proc. większe.

Sergio Espadero, członek RICS, dyrektor Działu Doradztwa i Wycen w firmie Tecnitasa, wyjaśnia, na czym polegają różnice pomiędzy ECO i RICS: „Ten pierwszy to hiszpański standard wyceny, który pochodzi z rozporządzenia ministerialnego i jest regulowany dla czterech celów, ustalając zarówno kryteria, jak i metody oraz ich zastosowanie. Najczęstszym celem jest gwarancja hipoteczna, przy czym wartość wyceny służy jako punkt odniesienia dla procesu finansowania przez hiszpańskie instytucje finansowe”. Esperado przekonuje też, że RICS jest organizacją samoregulującą się i raporty z wyceny są sporządzane przy zastosowaniu najbardziej odpowiednich sposobów wyceny w opinii rzeczoznawcy, a wszelkie metody mają na celu odtworzenie analizy, jaką przeprowadziłby inwestor. Pozwala to otrzymać wartość, która wiernie odzwierciedla zachowanie rynku oraz postrzeganie wycenianego aktywu przez inwestorów. Z kolei raporty ECO mają za zadanie przedstawienie wartości wynikającej z ostrożnego podejścia do wyceny, która w okresach ekspansji, jest zazwyczaj niższa od wartości rynkowej, wyższa zaś a w okresach kryzysu.

RICS ma obecnie 134 tys. członków na całym świecie, z czego 100 tys. w Europie, a 600 z nich w Hiszpanii, czwartym co do wielkości europejskim kraju pod względem ludności. Spośród tych 600 członków 120 posiada specjalizację w zakresie wyceny, a 84 jest oficjalnie sklasyfikowanych jako Zarejestrowani Rzeczoznawcy Majątkowi. W Hiszpanii RICS ma przedstawicieli we wszystkich najistotniejszych przedsiębiorstwach sektora, w tym w głównych firmach konsultingowych, wśród najważniejszych rzeczoznawców majątkowych, a także w kluczowych firmach audytorskich, Socimis i kilku międzynarodowych funduszach obecnych na terenie kraju.

Więcej artykułów

ZOSTAW ODPOWIEDŹ

Wpisz komentarz!
Wpisz imię

Najnowsze artykuły

Translate »