„Mieszkanie plus” nie wypaliło, co w zamian? Mieszkanie bez wkładu własnego? Jak pobudzić budownictwo społeczne?
Zadaje pan pytanie i pada teza, że „Mieszkanie plus” nie wypaliło. Muszę to wyjaśnić. Mamy przyjęty oficjalny dokument rządowy „Narodowy program mieszkaniowy” z 2016 roku, który czasami jest właśnie mylony z programem „Mieszkanie plus”. „Narodowy program mieszkaniowy” to strategiczny dokument rządowy, którym kierujemy się od lat. Jego cele są znakomicie realizowane. Pierwszy cel to zwiększenie dostępności mieszkań – liczby mieszkań przypadającej w stosunku do liczby mieszkańców. W 2016 roku, kiedy „Narodowy program mieszkaniowy” wchodził w życie, było to 367 mieszkań na 1000 mieszkańców. W „Narodowym programie mieszkaniowym” ustaliliśmy cel na 2030 rok – 435 mieszkań na 1000 mieszkańców. Wtedy była towartość odpowiadająca średniej unijnej, która do tej pory jakoś zasadniczo się nie zmieniła. Jeśli to tempo realizacji „Narodowego programu mieszkaniowego” się utrzyma (oczywiście wojna na Ukrainie może to zakłócić), to osiągnięcie założonego celu osiągniemy dużo szybciej niż do 2030 roku. Do początku tego roku już przekroczyliśmy liczbę 401 mieszkań na 1000 mieszkańców i to jest efekt wieloletniej polityki gospodarczej i społecznej Prawa i Sprawiedliwości. Nasza polityka doprowadziła do sytuacji takiej, że Polaków stać było na mieszkania, dochody Polaków rosły szybciej niż inflacja. Oprócz wynagrodzeń ludzie otrzymali wiele świadczeń, a wśród nich np. „Program 500 plus”. Siła nabywcza Polaków jest coraz większa i Polacy zaczęli realizować swoje marzenia o mieszkaniu lub własnym domu. Czyli pojawił się popyt, pojawiła się bardzo duża podaż na rynku z tym związana. W 2021 roku wybudowaliśmy prawie 235 tysięcy mieszkań. Porównując to z liczbami, jakie były za rządów Platformy, czyli 2014/15 roku, to było poniżej 150 tysięcy mieszkań rocznie. Produkcja mieszkań i domów jednorodzinnych wzrosła o 60 proc. Wybudowaliśmy przez 6 lat ponad milion mieszkań w Polsce. Oczywiście nie są to mieszkania wybudowane przez Państwo, natomiast ich powstanie to rezultat polityki gospodarczej rządu. Dodatkowo rząd stale podejmuje działania zmierzające do zwiększenia dostępności istniejących rozwiązań, uzupełniając je o nowe propozycje dotyczące polityki mieszkaniowej kraju. Przykładem jest program „Mieszkanie bez wkładu własnego” mający na celu poprawę zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych obywateli.
Jaki jest teraz plan działania, gdy stanęliśmy w obliczu ubożenia społeczeństwa, konieczności zwolnienia tempa wzrostu gospodarczego i galopującej inflacji oraz spadku zdolności kredytowej ewentualnych nabywców mieszkań?
Na razie rynek mieszkaniowy, budownictwo mieszkaniowe jest na wysokim poziomie, bo mamy wybudowanych 235 tysięcy mieszkań w zeszłym roku. W tym roku kontynuujemy budowy. Inwestycje się toczą, mimo że częściowo brakuje pracowników i są problemy z materiałami budowlanymi. Mieszkania są dalej budowane. Wojna na Ukrainie wzbudziła niepewność. Taka sytuacja ma wpływ na podaż oraz na popyt. Z punktu widzenia podaży już odczuwamy problemy związane z dostępnością materiałów budowlanych oraz brakami kadrowymi na budowach. Z kolei po stronie popytowej wysokie stopy procentowe mogą teraz powstrzymywać ludzi przed decyzją o zakupie mieszkania albo przed decyzją o budowie własnego domu. Dotyczy to ludzi, którzy opierają decyzję inwestorską na kredycie, ale też posiadających własne środki. Niestety w wielu przypadkach obawiają się rozpoczynać budowę, ponieważ nie wiedzą, ile będą kosztować roboty i materiały. Jak do tej pory, to te dwie przeciwstawne tendencje się równoważą, dlatego raczej nie spodziewamy się jakiegoś załamania czy jakiegoś gwałtownego wzrostu.
A sprawa mieszkania bez wkładu oraz problem, jak obudzić budownictwo społeczne? „Mieszkanie bez wkładu własnego” to program, z którym ruszyliśmy dopiero w tym roku. Zdajemy sobie sprawę, że jak w ubiegłym roku przyjmowaliśmy ustawę o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym, opierała się ona na ówcześnie zdiagnozowanym problemie wielu polskich rodzin – braku odłożonych pieniędzy na wkład własny. Wychodziliśmy naprzeciwko temu problemowi, jednocześnie dołożony został ten duży element prorodzinny, czyli spłaty rodzinne kredytu związane z urodzeniami kolejnych dzieci. Nawet osoby samotne, które przystępują do programu, będą w ten sposób wciąż zachęcane do zakładania rodzin i posiadania dzieci, za urodzenie drugiego kredyt pomniejszy się o 20 tys., za każde kolejne aż po 60 tys. zł. W ramach zapowiedzianej nowelizacji chcemy umożliwić dostęp do programu również tym ludziom, którzy mają pieniądze na wkład własny po to, żeby większa liczba osób mogła skorzystać z tego elementu prorodzinnego.
Jak pobudzić budownictwo społeczne? W tym obszarze robimy naprawdę bardzo dużo, dlatego przedstawię główne założenia. Po pierwsze uruchomiliśmy i uruchamiamy Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM-y) – dawniej były to Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS-y). SIM-y są tworzone razem z gminami w całej Polsce. W zeszłym i w tym roku powstało około 30 nowych SIM-ów, które mają wolumen budowy planowany na około 30 tysięcy mieszkań. W przypadku tych budów zapewnione jest wsparcie rządu. Z jeden strony, na etapie powstawania SIM-y zostały zasilone środkami z rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa. Z drugiej strony mamy też środki z Funduszu Dopłat dla gmin współpracujących z SIM-ami, po to, żeby wspierać inwestycje SIM również z tych Funduszy. W KPO mamy zabezpieczony prawie miliard euro na budownictwo, które ma być o podwyższonych standardach ekologicznych, czyli spełniające o 20 proc. wyższe standardy energooszczędności niż te, które obecnie są przyjęte na rynku. Z tego wsparcia będzie korzystać budownictwo społeczne, ale także i gminy. Jeśli gminy będą chciały budować budynki komunalne albo socjalne z użyciem tych pieniędzy z KPO – do czego już teraz bardzo zachęcam gminy – to dostaną środki nawet w wysokości 95 proc. kosztów inwestycji z tego źródła.
Jak ocenia Pan to, co się dzieje na rynku inwestycji mieszkaniowych, czy to jest zapowiedź, jakichś zmian w kierunku rynku regulowanego?
Mamy wachlarz narzędzi, które wspierają budownictwo społeczne, komunalne i socjalne. Czyli w pewnym sensie będziemy wspierali budownictwo mieszkaniowe, więc jeżeli to wsparcie mielibyśmy nazwać „regulacją”, to mogę się na takie spojrzenie zgodzić. Jednak z drugiej strony staramy się o „deregulacje” procedur związanych z realizacją inwestycji mieszkaniowych. Uproszczenia związane z budową domów o 70 m2 powierzchni zabudowy, to był dopiero początek.
Jak ocenia Pan pomysły wielokrotnego opodatkowania mieszkań dla inwestorów indywidualnych, którzy lokują swój zarobiony i opodatkowany kapitał w inwestycje mieszkaniowe. Nie chodzi tu o fundusze inwestycyjne, ale o inwestorów prywatnych, inwestujących w mieszkania jako lokata kapitału i budowanie bezpieczeństwa na przyszłość?
Niedawno GUS opublikował dane, z których wynika, że liczba pustostanów w Polsce to ok. 1,8 miliona mieszkań. To bardzo dużo, ale Główny Urząd Statystyczny nie opublikował szczegółowych danych na temat struktury tego zjawiska. Gdy będziemy dysponować dokładnymi danymi, łatwiej będzie zająć stanowisko, wobec tego problemu. Warto zwrócić uwagę, że jeśli na przykład takie pustostany znajdują się w małych miejscowościach blisko naszej wschodniej granicy, to w zasadzie nie ma chętnych do ich wynajmowania. Brakuje popytu, a domy stoją puste, bo ludzie się z nich wyprowadzili na przykład do Warszawy i wracają tam sobie na weekend. Czy takie przypadki należy opodatkować? – z pewnością nie. Sytuacja jest diametralnie inna na przykład w Warszawie – „na pniu” można wynająć w zasadzie każdy lokal nadający się do zamieszkania. Popyt jest ogromny, a podaż ograniczona. Problem pustostanów wymaga dalszej obserwacji i zbadania. Jednak z naszych danych już teraz wynika, że duża część pustostanów należy do gmin. Udostępnienie takich pustostanów to wielkie wyzwanie. Chcemy ułatwić gminom proces przystosowania tych pustostanów do zasiedlenia. Przeważnie te mieszkania stoją puste, bo nie nadają się do zasiedlenia, a nie dlatego, że nikt nie chce w nich mieszkać. Przeciwnie, kolejki oczekujących na mieszkania komunalne w Polsce są wciąż bardzo długie, mimo że za naszych rządów skróciły się one o 17-18 proc. Ze 160 tysięcy oczekujących w 2015 roku, w kolejce pozostało 126 tysięcy osób. Chcemy dać narzędzia samorządom, żeby w łatwy, prosty i szybki sposób mogły takie mieszkania remontować, przystosowywać do zamieszkania i po prostu, żeby sprawnie odblokować te pustostany gminne. Odpowiednie zmiany prawa są już gotowe.
Jednak fundusze inwestycyjne dokonują pakietowych zakupów wielu mieszkań, a później wykorzystują to do podnoszenia cen za wynajem…
Nie chcemy, żeby nam się powtórzyła sytuacja jak z Berlina. Niecały rok temu było tam referendum, w którym Niemcy zaakceptowali wywłaszczenie wielkich koncernów mieszkaniowych. Cały czas monitorujemy rynek mieszkaniowy w Polsce i działanie funduszy inwestycyjnych. U nas, na razie nie ma takich problemów i takiego zagrożenia jak w Berlinie. W Polsce transakcje dokonywane przez fundusze są zidentyfikowane. Jest ich niewiele – kilka lub kilkanaście w ostatnich latach. Zawierane są one na początku procesu inwestycyjnego, czyli nie chodzi tu o zakupy gotowych mieszkań, ale dla takiego inwestora budowane jest całe osiedle. Dużą część rynku mieszkań na wynajem tworzy także państwowy PFR Nieruchomości.
Spadek zdolności kredytowej Polaków wywoła taką sytuację, że deweloperzy mogą mieć kłopoty ze sprzedażą nowych mieszkań. Czy nie ma takiej groźby, że ci, którzy będą mieli pieniądze (myślę o funduszach inwestycyjnych) zainteresują się takimi mieszkaniami i będą nimi spekulować?
Myślę, że rynek znajdzie rozwiązanie. Jeśliby się okazało, że mieszkania są za drogie dla Polaków, to powinny zacząć spadać ceny mieszkań. Zmniejszenie zdolności kredytowej to bardzo ważny czynnik i nie chcę tego bagatelizować, ale też rząd tego nie bagatelizuje. Rząd wychodzi naprzeciw tego problemu. Pan Premier proponuje konkretne rozwiązania, choćby w postaci wakacji kredytowych. Każdy kredytobiorca będzie mógł z nich skorzystać.
Czas budowy budynku mieszkalnego w I kwartale wzrósł o 1,2 miesiąca rdr do 42,5 miesiąca. Naszym zdaniem głównym problemem ograniczającym dynamikę budowy jest blokada administracyjna na poziomie samorządowym. Czas wydawania zezwoleń jest chyba najdłuższy w całej UE. Ten proceder oparty na uznaniowości urzędniczej wydłuża proces inwestycyjny oraz ogranicza dostęp do mieszkań szczególnie w małych i średnich miastach, gdzie decyzje są wydawane na podstawie tak zwanych WWZT bez obowiązującego planu. Jest to problem od 30 lat niezmienny. W jaki sposób ucywilizować to zjawisko i udrożnić procesy administracyjne i procesy odwoławcze?
Muszę zacząć odpowiedź od polemiki z tezami zawartymi w pytaniu. Byłem 17 lat samorządowcem i nie mogę się zgodzić z tezą, że wszystko jest winą samorządowców, bo oni w sposób uznaniowy to źle robią. Niestety system jest taki, że czynności proceduralne zajmują bardzo dużo czasu. Liczba czynności administracyjnych koniecznych do wydania zezwolenia na budowę jest bardzo długa. Jak na przykład przy ustawie o domach 70-metrowych zrobiliśmy nakaz dla gminy, że ma wydać „wuzetkę” w 21 dni, zdawałem sobie sprawę z tego, że nie możemy tylko wpisać wymóg tego nakazu. Aby to zadziałało, musimy zmniejszyć liczbę czynności administracyjnych do wykonania w samorządzie. W związku z tym znacznie uprościliśmy procedurę, którą ma przeprowadzić gmina przy tej „wuzetce”. Jedyną opcją, żeby skrócić ten termin, jest zmiana systemu. W obecnym systemie nie da się zmusić samorządów do krótszych terminów wydawania zezwoleń. Stąd też w naszej ustawie reformującej planowanie i zagospodarowanie przestrzenne, która jest w tej chwili procedowana po konsultacjach międzyresortowych i publicznych, proponujemy rozwiązanie tego problemu. Usprawnimy procedury planistyczne. Plan miejscowy będzie można zrobić szybciej. Teraz same prace nad studium takiego planu zajmują czasami nawet kilka lat. Bywa, że tworzenie planu trwa dziesięciolecia, a w perspektywie samorządów, która rzadko wykracza poza dwie kadencje, oznacza to nieskończoność. Nam chodzi o to, żeby tak uprościć procedury, aby plan można było stworzyć już w 8 miesięcy. Prace nad dalszymi deregulacjami prawa budowlanego są w toku. Niedawno na konferencji prasowej w resorcie, ogłosiliśmy rozszerzenie uproszczonej procedury Dom Bez Formalności również na budowy domów jednorodzinnych bez limitu powierzchni zabudowy na własne cele mieszkaniowe. Liczymy na to, że deregulacja przyczyni się do odczuwalnego skrócenia i usprawnienia procesów administracyjnych i inwestycyjnych. Deregulacja i tworzenie przyjaznego prawa dla Polaków to mój główny cel w pracy w Ministerstwie.
Wojna na Ukrainie spowodowała exodus 4 mln obywateli Ukrainy do Polski. Wielu deklaruje, pozostanie w Polsce na dłużej. Badania rynkowe mówią o liczbie 260 tys. mieszkań, które są potrzebne, żeby zaspokoić zapotrzebowanie. Jest to wyzwanie, ale i szansa dla sektora budowlanego w Polsce. Jakie widzi pan perspektywy i co należałoby przygotować, aby Polskie firmy budowlane na tym skorzystały?
Sukcesem rządu było to, że uchodźcy z Ukrainy nie zamieszkali w obozach przejściowych. Uchodźcy szybko zaaklimatyzowali się w Polsce. Chcemy, żeby oni na naszym rynku po prostu byli pełnoprawnymi jego uczestnikami. Liczymy na to, że znajdą sobie pracę i wynajmą mieszkanie. Nie wprowadzamy żadnych przywilejów. Ukraińcy, tak samo, jak Polacy będą musieli na te mieszkania sobie zapracować. Aby oni mogli wynająć mieszkania, musi być tych mieszkań więcej. Wobec tego uważamy, że jest słuszne odblokowanie właśnie tych pustostanów, które są własnością gmin. To jest coś, co możemy szybko zrobić. Chodzi o istniejące już budynki. Pozostaje tylko kwestia odpowiedniego wsparcia gmin. Mamy narzędzia do tego, mamy Fundusz Dopłat na remonty mieszkań komunalnych – takich mieszkań, które nie są używane ze względu na zły stan techniczny. Dajemy gminom „do ręki” 80 proc. środków potrzebnych na remonty i adaptacje takich lokali. Jeżeli jest przeszkoda w tym, że prawo budowlane powoduje utrudnienia w przeprowadzeniu remontu czy adaptacji, chcemy rozwiązać ten problem poprzez wydawanie czasowych zwolnień z pewnych obowiązków formalnych.
Sektor budowlany po wybuchu wojny przeżywa kryzys spowodowany wieloma czynnikami, ale też ograniczeniem dostępu do pracowników, bo wielu obywateli Ukrainy zatrudnionych w tym sektorze wyjechało bronić swojego kraju. Jakie rozwiązania są niezbędne, żeby przeciwdziałać skutkom braku rąk do pracy?
Według danych, które na początku konfliktu otrzymałem od Polskiego Związku Firm Deweloperskich, problem nie jest tak duży, jak by się wydawało. Ukraińcy stanowią ok. 15 proc. załóg firm budowlanych. Zmniejszenie liczby pracowników z tej grupy nie spowoduje więc jakiegoś załamania czy zawirowania procesów budowlanych w Polsce. Cały czas na budowach w Polsce pracują ludzie z innych krajów. Mamy już przepisy ułatwiające ich zatrudnienie. Pracodawcy w zasadzie nie mają już problemów z uzyskiwaniem zgody na pracę dla ludzi, którzy przyjechali do Polski z innych krajów. Jednak już od lat zmagamy się z brakiem rąk do pracy w sektorze budowlano-montażowym. Dotyczy to nie tylko mieszkaniówki, ale również inwestycji infrastrukturalnych. Jest to wyzwanie dla całego Państwa. Jednym z obszarów, które wymagają interwencji, jest system szkoleń zawodowych i oświaty. Przy rozgrzanym rynku budowlanym, aż trudno to czasami zrozumieć, że jest problem z naborem do techników budowlanych. Dziś w budownictwie potrzeba ludzi, którzy mają wysokie kompetencje techniczne, potrzebne do obsługi zaawansowanych technologicznie maszyn i urządzeń. Współczesna budowa to połączenie automatyki, nowoczesnych form zarządzania wspieranych przez analityczne systemy informatyczne oraz kreatywności kompetentnych specjalistów, umiejących sprawnie korzystać z możliwości nowoczesnych technologii. Przecież do budowy wykorzystuje się już druk 3D, a takie rozwiązania będą już niedługo w powszechnym zastosowaniu.
Dziękuję za rozmowę.
