W Hiszpanii nowych mieszkań jest niewiele, więc są one drogie. Niedawno Bank Hiszpanii opublikował raport zatytułowany „Niedopasowanie podaży i popytu na mieszkania oraz jego związek z cenami”, z którego wynika, że w bieżącym i przyszłym roku powstanie w Hiszpanii około 100 tys. nowych mieszkań, podczas gdy popyt na nie wynosi około 200 tys. Daje to zatem deficyt na poziomie 100 tys. mieszkań. Problemem nie jest tylko długi czas budowy, ale też wysokie koszty. Składają się na nie ceny surowców, które obecnie – z powodu pandemii i wojny na Ukrainie – są bardzo wysokie. Podrożała też siła robocza, której niedostatek jest mocno odczuwalny. Jednak za wysokimi cenami mieszkań stoi jeszcze jeden element, o którym rzadko się wspomina, a mianowicie podatki. Hiszpańskie centrum analityczne Fedea przeprowadziło analizę „Nowy kierunek polityki mieszkaniowej”, która wykazała, że to właśnie obniżenie podatków może najskuteczniej obniżyć ceny mieszkań.
Autorem raportu opublikowanego przez Fedea jest profesor Uniwersytetu Pompeu Fabra, Benito Arruñada. Pisze on między innymi, że budowa mieszkań jest „bardzo kosztowna, ponieważ brakuje odpowiednich działek”, co dodatkowo komplikują „przesądy konserwatorskie”, będące taktyką grup środowiskowych. Raport sugeruje podjęcie „planowania urbanistycznego mającego na celu zapewnienie dostępności gruntów pod zabudowę”.
Podobne zalecenia znalazły się we wspomnianym raporcie Banku Hiszpanii. Według jego autorów przyspieszeniu produkcji mieszkań może służyć „dokonanie przeglądu procedur zarządzania gruntami pod zabudowę, tak aby produkcja mieszkań mogła szybciej reagować na istniejące potrzeby”.
Arruñada uważa jednak, że problemy z zagospodarowaniem gruntów nie są jedynymi. Wspomina on także o „przeciążeniu fiskalnym”, na które składa się wiele „podatków łańcuchowych i współczynników wywłaszczenia dla rezerw gruntów”. Do tego dochodzą też koszty „uzyskania pozwolenia na budowę i przezwyciężenia różnych blokad administracyjnych, z którymi obecnie borykają się wszystkie inwestycje deweloperskie”.
Analiza wykazała, że w przypadku budowy nowych budynków mieszkalnych konieczne podatki wynoszą: od 6 do 11 proc. podatku od przeniesienia własności (przy zakupie działki od osoby fizycznej), podatek miejski od konstrukcji, instalacji i robót budowlanych wynoszący 4 proc. wartości prac (uiszczany przy ubieganiu się o licencję miejską), kolejne 1,2 proc. wartości prac przy ich zgłaszaniu jako nowych, 1,2 proc. od całkowitej wartości nieruchomości przy podziale na nieruchomości w obrębie jednej kondygnacji, a w przypadku udokumentowanych czynności prawnych jeszcze 1,2 proc. przy zaciąganiu kredytu hipotecznego dewelopera. Kiedy budowa trwa długo (a ze względu na niską dostępność siły roboczej i przestoje w dostawach surowców często tak właśnie jest), dochodzi jeszcze podatek od zysków kapitałowych od działek, liczący około 1 proc. wartości katastralnej gruntu za każdy rok. No i podatek od nieruchomości opłacany tak długo, jak jest własnością dewelopera.
Stowarzyszenia deweloperów Asprima z Madrytu oszacowało w połowie ubiegłego roku na prośbę dziennika „La Razón” wysokość podatków, które były przenoszone na cenę sprzedaży mieszkania. Z symulacji wynikało, że w przypadku zakupu nowego domu za 140 tys. euro nabywca pokrywa podatki (lokalne, regionalne i państwowe, w formie bezpośredniej i pośredniej) o łącznej wartości przekraczającej 37 tys. euro. Składają się na to podatki i opłaty miejskie (m.in. pozwolenie na budowę, podatek budowlany, podatek od pierwszego zasiedlenia) sięgające 4 772,34 euro, podatki regionalne (opłata kwalifikacyjna – tymczasowa lub ostateczna) w wysokości 3382,53 euro, no i wreszcie podatek VAT, który dla hipotetycznej nieruchomości wynosiłby 10 proc., czyli 14 tys. euro. Daje to razem 22 104 euro podatków bezpośrednich, ale kwotę tę należy jeszcze powiększyć o 15 490 euro zapłaconych w podatkach pośrednich, na które składają się podatek dochodowy od osób prawnych, podatek dochodowy od osób fizycznych i ubezpieczenie społeczne.
Analiza wykazała, że nowe hiszpańskie prawo mieszkaniowe „nie łagodzi tych trudności”. Zaznaczono też, że aspektowi podniesienia współczynnika rezerw gruntów dla mieszkań komunalnych o przynajmniej dziesięć punktów procentowych poświęcono niewiele uwagi, a oznacza on „wzrost, który sprawia, że wszystkie nowe konstrukcje są znacznie droższe”.
Sytuacja na rynku wtórnym
Arruñada zauważył, że także opodatkowanie używanych mieszkań szkodzi hiszpańskiemu rynkowi nieruchomości. Według autora raportu w Hiszpanii „opodatkowuje się najem w bardzo niewielkim stopniu, ponieważ IBI jest stosunkowo niski, ale duży podatek pobierany jest od sprzedaży i zakupu”. Wysokość podatku od przeniesienia własności (ITP) zależy od regionu, w analizie możemy jednak przeczytać, że dla Barcelony wynosi 11 proc., a dla Madrytu 6 proc. Według Federacji Stowarzyszeń Nieruchomości (FAI), która swój raport przedstawiła na początku tego roku, średnia wysokość ITP w Hiszpanii wynosi 7,5 proc., to dużo więcej niż średnia europejska w wysokości 4,5 proc.
Przeczytaj także:
- Hiszpania/ 80 proc. właścicieli mieszkań obawia się wynajmu z uwagi na dzikich lokatorów
- Hiszpania/ Plaga dzikich lokatorów – 10 tys. od czerwca 2021 r.
A to i tak dużo więcej „niż 1 proc., który jest już uważany za wygórowany w Stanach Zjednoczonych”, wspomniano w raporcie Fedea. „Dodajmy do tego opodatkowanie fikcyjnych zysków kapitałowych generowanych przez inflację i zaczynamy rozumieć, że fundamentalnym odpowiedzialnym za cenę mieszkań nie jest nikt inny, jak skarb państwa” – podsumowuje Arruñada.
Profesor ostrzega, że konsekwencją takiego stanu rzeczy jest fakt, że hiszpańskie domy „nie tylko pozostają puste, ale nie są w pełni wykorzystywane. Nasza klasa średnia ma wiele rezydencji, a wiele ogromnych mieszkań jest nadal zamieszkiwanych przez jedną lub dwie osoby. Zamiast sprzedawać, czekamy na dziedziczenie”.