fbpx

"Każdy rząd pozbawiony krytyki jest skazany na popełnianie błędów"

19 C
Warszawa
wtorek, 18 czerwca, 2024

"Każdy rząd pozbawiony krytyki jest skazany na popełnianie błędów"

Rynek mieszkaniowy potrzebuje ochrony przed funduszami

Fundusz NREP za jednym razem kupił za 100 mln euro ponad tysiąc mieszkań w Polsce. Budowy większości z nich nawet nie rozpoczęto. Wcześniej szwedzki fundusz Heimstaden Bostad kupił 2,5 tys. mieszkań w Polsce od spółki Budimex Nieruchomości. Za cały pakiet mieszkań na różnym etapie realizacji Szwedzi zapłacili 1,4 mld zł. W następnych miesiącach pod wynajem szykowanych jest ponad 24 tys. nowych mieszkań. Duża część z tych inwestycji to projekty mieszkaniowe realizowane specjalnie dla zagranicznych funduszy.

Warto przeczytać

Firma Atrium w Warszawie, która do tej pory specjalizowała się w galeriach handlowych postanowiła wejść na rynek mieszkań na wynajem. Kupiła ok. 100 mieszkań w Krakowie i 541 mieszkań w warszawskich Włochach. Taką informację podała “Gazeta Wyborcza”. W Warszawie do spółki Atrium należy m.in. Promenada na Gocławiu, Reduta w Al. Jerozolimskich, King Cross przy Jubilerskiej czy Domy Centrum przy Marszałkowskiej. Firma już wiele miesięcy temu zasygnalizowała, że zamierza wejść na rynek mieszkań na wynajem. Jednym ze sposobów na to ma być budowa domów na terenach przylegających do jej galerii handlowych. Jeszcze w tym roku ma rozpocząć budowę pierwszego budynku na 200 mieszkań obok Promenady. Drugim sposobem jest kupowanie mieszkań od deweloperów. Celem jest do końca 2025 r. 5 tys. mieszkań na wynajem. Gdyby ta sama firma postanowiła przejąć jakąkolwiek większą galerię handlową w okolicach Warszawy, musiałaby spytać o zgodę UOKiK. Bo działalność gospodarcza tej firm podlega kontroli tego urzędu. Ale jeśli działalność gospodarcza dotyczy rynku mieszkań, to hulaj dusza piekła nie ma. 

Tymczasem budowa mieszkań jest jednym z najważniejszych sektorów gospodarki każdego kraju, kluczowych dla stabilności społecznej, gospodarczej i finansowej. Polski rynek mieszkaniowy jest obecnie w fazie dynamicznego rozwoju i rosnącej sprzedaży. Polacy uciekając przed niskimi stopami, wysoką inflacją lokują swoje nadwyżki głównie na rynku mieszkaniowym. Jeszcze kilka lat temu pojęcie inwestora instytucjonalnego na tym rynku byłby tematem bez znaczenia. Jednak szybko rosnące ceny zakupu każdego mieszkania, niezaspokojony głód nowych mieszkań i mieszkań na wynajem, głównie w dużych miastach, sprzyja szybkiemu rozwojowi obecności na tym rynku funduszy. Z bardzo negatywnymi konsekwencjami tego stanu rzeczy. Przyśpieszenie wzrostu cen, obniżająca się jakość usług dla wynajmujących były przyczyną wniosku o nacjonalizację mieszkań w Berlinie. 

Referendum przeprowadzone przy okazji ostatnich niemieckich wyborów zobowiązuje senat Berlina do stworzenia takich ustaw, aby wywłaszczyć fundusze inwestycyjne z posiadanych przez nie mieszkań. Gra toczy się o około 240-250 tysięcy lokali. To około 15% wszystkich nieruchomości znajdujących się w stolicy Niemiec. W Berlinie przez lata zakupy portfelowe mieszkań dominowały w ogólnej liczbie sprzedanych nieruchomości. Inwestorzy byli bardziej aktywni niż zwykli Berlińczycy w zakupie mieszkań na własne potrzeby. Jeśli dodamy do tego fakt, że przez ostatnie lata ceny mieszkań i czynsze najmu rosły w stolicy Niemiec znacznie szybciej niż wynagrodzenia ludności, to mamy obraz sytuacji, której na pewno nie chcielibyśmy powtarzać nad Wisłą. Tym samym tzw. gatunek obcy (fundusze inwestycyjne) stał się nie tyko dostrzegalnym, ale i ważnym zjawiskiem. 

Czy fundusze staną się gatunkiem inwazyjnym w Polsce? Patrząc na rynki takich krajów jak Niemcy, Holandia, czy kraje Skandynawskie zapewne tak. Pytanie, co dzisiaj możemy zrobić, aby oswoić to zwierzę w sposób przewidywalny i zgodny z naszymi interesami? Ceny mieszkań i domów synchronizują się, szczególnie w głównych miastach (m.in. Londyn, Berlin, Paryż, Amsterdam, Barcelona) na całym świecie, co sugeruje rosnące znaczenie międzynarodowych przepływów kapitału w kształtowaniu się cen nieruchomości. Tę tezę potwierdziły badania Międzynarodowego Funduszu Walutowego, który podkreśla, że pomimo, że czynniki lokalne nadal odpowiadają za większość zmian cen mieszkań, to wzrosła rola czynników globalnych. Rzecz w tym, że poszukiwania przez globalnych inwestorów dochodowych i bezpiecznych aktywów stają się coraz ważniejszym czynnikiem wyjaśniającym zmiany cen, a dynamika cen nieruchomości mieszkaniowych jest coraz bardziej zbliżona do zmian cen innych aktywów finansowych dostępnych w obrocie międzynarodowym.

– Intensywnie pracujemy nad tym, jak zapobiec pakietowemu wykupowi mieszkań i problemom, z jakimi obecnie boryka się Berlin – poinformował sekretarz stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii Piotr Uściński podczas swojego wystąpienia w Sejmie. Warto pamiętać, że z najnowszych badań wynika, że Polacy zmienili swoje nawyki. – Zwłaszcza osoby do 35. roku życia chcą być bardziej mobilne i niekoniecznie chcą kupować mieszkania, wolą je wynajmować. Pandemia przyspieszyła ten proces. W efekcie w ostatnim czasie mamy rekordową liczbę zapytań o rynek najmu – mówi Mariusz Kurzac, dyrektor generalny Cenatorium. Jego zdaniem analitycy zagranicznych funduszy znają te dane, co wpłynęło na ich decyzje. 

– Coraz więcej młodych ludzi mówi: po co mam kupować mieszkanie i brać kredyt na 30 lat, skoro mogę je wynajmować? – przekonuje Tomasz Błeszyński. W pierwszej kolejności wykupowane są mieszkania dwupokojowe do 50 mkw., które są najbardziej poszukiwane. Sprzedający takie lokale o tym wiedzą, dlatego pobijają ceny. 

Na razie na celowniku funduszy są głównie duże miasta, takie jak Warszawa, Gdańsk i Wrocław. Mieszkania pod wynajem powstają w najlepszych lokalizacjach, np. przy metrze lub miejskiej kolei. Dodatkowo są w pełni wyposażone i nie różnią się niczym od typowych deweloperskich inwestycji a czasem posiadają nawet dodatkowe udogodnienia.

Jak ograniczyć negatywne skutki pojawienia się na rynku mieszkaniowym funduszy inwestycyjnych? Think Thank HRE ma przemyślane i oparte o doświadczenia innych rynków, propozycje:

– Wprowadzenie formuły REIT do polskiego porządku prawnego. Aby uzyskać zwolnienie podatkowe, spółka musiałaby oferować najemcom możliwość dowolnej zamiany umów najmu na umów z dojściem do własności. Taka koncepcja REIT oprócz korzyści dla inwestorów byłaby też atrakcyjna dla najemców. Najważniejszą korzyścią byłoby jednak to, że najemcy stopniowo dochodziliby do własności mieszkań. W efekcie REIT, aby utrzymać skalę swojej działalności, musiałby angażować posiadany kapitał w budowę kolejnych osiedli. W ten sposób uniknęlibyśmy mechanizmu, w którym napływ kapitału do mieszkaniówki nie skutkuje wzrostem podaży nowych lokali, a jedynie wzrostem ich cen. Dla powodzenia tego mechanizmu przydatny byłby tu preferencyjny system finansowania. Warto rozważyć też szersze włączenie REITów oferujących najem z dojściem do własności do systemu dofinansowania czynszów najmu (mieszkanie na start).

– Podatek lub opłata od niezabudowanych działek budowlanych przewidzianych w planie zagospodarowania przestrzennego na cele mieszkaniowe (wielorodzinne). Taka danina mogłaby dotyczyć działek niezabudowanych np. w ciągu 6 lat od daty nabycia, a podstawą opodatkowania mogłaby być cena zakupu. Dochody mogłyby stanowić dochody gminy, na której terenie ta działka jest położona i służyć prowadzeniu lokalnej polityki mieszkaniowej,

– Podatek lub opłata od niezamieszkałych mieszkań mógłby być nakładany na mieszkania, w których nikt nie jest zameldowany lub mieszkanie nie jest objęte umową najmu np. dłużej niż 4 miesiące. Podobnie jak danina od niezabudowanych działek budowlanych dochody mogłyby stanowić dochody gminy, na której terenie to mieszkanie jest położone i służyć prowadzeniu lokalnej polityki mieszkaniowej, 

– Duże transakcje na rynku mieszkaniowym, a więc znaczące zakupy pakietowe, przejęcia spółek deweloperskich z dużymi portfelami budowanych mieszkań i banków ziemi, powinien kontrolować i zatwierdzać Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów pod kątem negatywnego oddziaływania na lokalny rynek mieszkaniowy. Przewidujemy, że rozwój rynku mieszkań na wynajem finansowanego przez inwestorów instytucjonalnych może sięgnąć 70-80 tys. w roku 2025. Te inwestycje będą skoncentrowane na rynku warszawskim i w kilku dużych miastach. Stąd ich oddziaływanie będzie znaczące nie tylko w skali lokalnych mikro-rynków, ale też w skali całych miast wojewódzkich, a nawet ich okolic.

Każde z proponowanych rozwiązań jest rynkowe.

Michał Cebula, Prezes HRE Think Tank 

Więcej artykułów